재산세 종부세 계산방법: 1주택자 vs 다주택자 공시가격 기준

2021년 재산세 종부세 계산방법: 1주택자와 다주택자 공시가격 기준

2021년은 부동산 시장에서 중요한 변화가 있었던 해입니다. 국토교통부는 2021년 3월 15일 공동주택 공시가격을 발표하였고, 전국 평균 공시가격이 19% 이상 상승했습니다. 이를 통해 재산세와 종합부동산세(종부세)의 계산 방식도 큰 변화를 맞이하게 되었으며, 많은 주택 소유자들이 이로 인해 세금 부담이 증가할 것으로 우려하고 있습니다. 본 포스팅에서는 2021년 재산세와 종부세의 계산 방법에 대해 상세히 알아보고자 하며, 주택 소유자들이 정확히 이해할 수 있도록 예시를 통해 설명드리겠습니다.

2021년 공동주택 공시가격 상승내역

2021년의 주택가격 상승은 여러 요인에 기인합니다. 대체로 많은 지역에서 공급 부족과 수요 증가가 복합적으로 작용하여 공시가격이 크게 상승했습니다. 다음은 2021년 발표된 시·도별 공동주택 공시가격 변동률입니다.

지역	2020년 공시가격	2021년 공시가격	변동률 (%)
서울특별시	6억 원	7.5억 원	25.0
경기도	4억 원	5억 원	25.0
세종시	3억 원	5억 원	66.7
부산광역시	4억 원	5억 원	25.0
대전광역시	3억 원	3.9억 원	30.0
기타 지역	지역별 상이	지역별 상이	지역별 상이

위 표를 보면, 특히 세종시는 공시가격이 무려 66%나 상승했다는 것을 확인할 수 있습니다. 이러한 공시가격의 상승은 자연스럽게 세금 부담을 증가시킬 것으로 예상됩니다.

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2021년 개정세법 적용 재산세 계산방법

재산세 개요

재산세는 주택 소유자가 보유하고 있는 부동산에 대해 부과되는 세금으로, 과세 기준은 주택의 공시가격입니다. 2021년에는 특히 공시가격 6억 원 이하의 1주택자에게 특례 세율이 적용됩니다. 다음은 재산세 계산 기본 공식입니다.

[
\text{재산세} = (\text{공시가격} \times \text{과세율}) – \text{세액공제}
]

공시가격 기준 세액

주택 구분	공시가격 기준	과세율	세액공제
1주택자	6억 원 이하	0.1%~0.4%	10만 원
1주택자	6억 원 초과	0.25%~0.5%	해당 없음
다주택자	모두	0.25%~0.5%	해당 없음

위의 표를 보면, 1주택자가 6억 원 이하의 주택을 소유하고 있을 경우에는 상대적으로 세금이 경감된다는 것을 알 수 있습니다.

예시

예를 들어, A씨가 5억 원의 공시가격을 가진 단독주택을 소유하고 있다고 가정해 보겠습니다. A씨는 재산세를 어떻게 계산할 수 있을까요?

[
\text{재산세} = (5억 원 \times 0.1\%) – 10만 원 = 5만 원 – 10만 원 = 0원
]

따라서, A씨는 세액공제로 인해 재산세를 납부할 필요가 없는 상황입니다.

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2021년 개정세법 적용 종부세 계산방법

종부세 개요

종합부동산세는 일정 기준 이상의 부동산 가치를 가진 소유자에게 부과되는 세금으로, 1세대 1주택자는 별도의 비례세율이 적용됩니다. 종부세는 공시가격의 합계에 따라 다르고, 다주택자는 더욱 높은 세율이 적용됩니다.

공시가격 기준 세액

주택 수	공시가격 기준	세율
1주택	6억 원 이하	0.5%
2주택	조정대상지역	1.0%
3주택 이상	조정대상지역 외	2.0%

예시

예를 들어, B씨가 조정대상지역 내에 2채의 주택을 보유하고 있다면, 각각의 공시가격이 4억 원과 5억 원이라고 가정하겠습니다.

[
\text{종부세} = (4억 원 + 5억 원) \times 1.0\% = 9백만 원
]

B씨는 종부세로 90만 원을 납부해야 합니다.

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2021년 보유세(재산세 + 종부세) 모의산정

보유세의 부담은 주택의 공시가격 상승에 따라 더욱 커질 것으로 예상됩니다. 아래는 2021년 재산세와 종부세를 모의산정한 자료입니다.

1주택자 공시가격	재산세	종부세	총 보유세
5억 원	0 원	0 원	0 원
6억 원	30만 원	30만 원	60만 원
7억 원	40만 원	50만 원	90만 원
10억 원	100만 원	200만 원	300만 원

위의 표에서 볼 수 있듯이 공시가격이 상승함에 따라 보유세는 증가하게 됩니다. 특히, 다주택자는 더욱 큰 부담을 느낄 수 있습니다.

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결론 및 요약

2021년은 주택 소유자에게 세금 부담이 증가하는 해로, 공시가격의 상승에 따라 재산세와 종부세가 크게 변동했습니다. 1주택자는 6억 원 이하의 공시가격에 대해 특례 세율을 적용받을 수 있어 상대적으로 유리한 조건을 가집니다. 그러나 다주택자의 경우, 중과세율이 적용되어 큰 부담이 우려됩니다.

따라서, 본 포스팅에서 설명한 내용을 기반으로 자신의 주택 상황을 점검하고 세금 계획을 세우는 것이 중요합니다. 특히, 별도의 세액공제 및 모의 계산을 통해 세금 부담을 줄일 방법을 모색해 보시기 바랍니다.

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