전세계약갱신청구권 거부사유 및 행사방법 완벽 가이드!

전세계약갱신청구권 거부사유 및 행사방법

전세계약갱신청구권은 집주인과 세입자 간의 임대차 계약에서 중요한 역할을 합니다. 이번 블로그 포스트에서는 전세계약 갱신 청구권의 거부 사유, 행사 방법 등을 구체적으로 다루어 보겠습니다.

전세계약갱신청구권이란?

전세계약갱신청구권은 세입자가 임대차 계약을 2년 연장할 수 있는 권리를 의미합니다. 이 권리는 2020년 7월에 도입되어, 기존 전세계약을 갱신할 수 있는 기회를 제공합니다. 이를 통해 세입자는 일정한 조건 하에 계약을 연장할 수 있으며, 집주인은 특정 사유가 아닌 이상 이를 거부할 수 없습니다.

표: 전세계약갱신청구권의 주요 내용

항목	내용
계약기간	최초 계약 2년 + 갱신 계약 2년
보증금 인상폭	기존 전세금의 5% 이내로 제한
세입자 권리	1회에 한해 계약 갱신 가능

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집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 사유

집주인은 임대차보호법에 명시된 몇 가지 사유에 따라 세입자의 계약갱신 요청을 거부할 수 있습니다. 여기에는 다음과 같은 이유가 포함됩니다.

1. 임대인의 실거주

집주인이 직접 거주하려는 경우, 즉 임대인 또는 임대인의 직계 존속/비속이 실제로 해당 주택에 거주하고자 하는 경우에 계약갱신을 거부할 수 있습니다.

2. 임차료 연체

세입자가 2기 이상의 임차료를 연체한 경우, 집주인은 계약 갱신을 거부할 수 있습니다. 이는 세입자의 신뢰성에 대한 우려로 발생하는 조치입니다.

3. 부정한 방법으로 임차

세입자가 부정한 방법으로 계약을 맺었거나 임대차 협약을 위반한 경우도 계약갱신을 거부할 수 있는 사유입니다.

4. 재건축 등 필요

임차한 주택의 전부 혹은 일부가 멸실되거나 법정 사유에 따른 철거, 재건축 등이 필요한 경우도 계약갱신 거부의 사유로 작용합니다.

5. 의무 위반

임차인이 임대차 계약에서 정한 의무를 위반하는 경우, 집주인은 계약갱신을 거부할 수 있습니다.

표: 계약갱신 청구권 거부 사유

사유	설명
임대인의 실거주	임대인이 해당 주택에 거주하려는 경우
임차료 연체	2기 이상의 임차료가 연체된 경우
부정한 방법 임대	비 정상적인 방법으로 계약 체결 시
재건축 등의 필요	주택의 철거나 재건축이 필요한 경우
의무 위반	계약에서 정한 임차인의 의무 위반

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전세계약 갱신청구권 행사 방법

전세계약갱신청구권을 행사하기 위한 정해진 방법은 따로 없지만, 세입자는 다음과 같은 절차를 따르면 좋습니다.

집주인에게 통지: 세입자는 통화, 문자, 카카오톡 등의 방법으로 집주인에게 계약갱신 요청의 의사를 전달할 수 있습니다.
기록 보존: 향후 분쟁을 예방하기 위해, 통화를 녹음하거나 문자 및 카카오톡 대화의 사본을 저장해 두는 것이 유리합니다.

계약갱신요구권 행사의 주의사항

확정일자 확인: 세입자가 계약갱신이 거부된 후 집주인의 실거주 여부를 확인하고자 할 경우, 주택의 확정일자를 조회하여야 합니다. 집주인이 다른 임차인을 들였다면 이는 명백한 위반이 될 수 있습니다.
손해배상 청구: 만약 집주인이 실거주를 이유로 세입자의 갱신청구를 거부했음에도 불구하고, 실제로는 다른 세입자를 들였다면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있는 권리가 있습니다.

표: 손해배상 청구 기준

기준	내용
월단위 임대료의 3개월분	갱신 거절 당시 임대료의 3개월분
새로운 임차인에게 얻은 월단위 임대료 차액의 2년분	새 임차인과의 임대료 차액
기타 손해액	갱신 거절로 인해 발생한 손해액